半月談記者 宋榮俊

近年來，我國租房群體規(guī)模不斷擴大。《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，我國住房租賃人口近2.6億，四大一線城市中有接近4000萬人租房生活。住房租賃市場需求日漸增加的同時，交易行為不規(guī)范、資金難以保障等市場亂象也頻繁出現(xiàn)。

近期，國務院發(fā)布《住房租賃條例》。作為我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，該條例將于9月15日正式施行。值得注意的是，《住房租賃條例》第五條提到“推動租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利”，明確以推進“租購同權(quán)”作為完善住房體系的重要舉措，為實現(xiàn)公共服務均等化、構(gòu)建生育友好型社會按下加速鍵。

從政策引導到立法規(guī)定

1998年，住房制度改革全面推開，福利分房制度走進歷史，住房供給走向市場化。但長期以來，政策重心體現(xiàn)在房屋買賣上，租賃法規(guī)、權(quán)益保障等未同步完善。住宅與戶籍制度深度綁定、與公共服務深度綁定，居民購買房屋，不僅是為了滿足自身居住需求，也是為了跨過獲取某些公共資源的準入門檻。

從公共服務供給方的角度看，一方面，傳統(tǒng)觀念認為“有恒產(chǎn)者有恒心”，“居有定所”更符合管理需求；另一方面，售賣房屋與出租房屋相比，資金流轉(zhuǎn)更快。在房地產(chǎn)行業(yè)擴張階段，房地產(chǎn)商拿地賣房獲得利潤（甚至以期房預售的形式快速回籠資金），地方政府則出讓土地使用權(quán)獲得財政收入，以滿足快速城市化所需要的公共服務供給。部分地方政府甚至長期依賴土地財政以支撐經(jīng)濟發(fā)展，“租購并舉”的意愿相對不足。

租房市場發(fā)展滯后成為我國城鎮(zhèn)住房供應中的一大短板。為解決這一堵點，2016年，國務院發(fā)布《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，其中明確提出“建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度”。

推動購房市場和租房市場協(xié)調(diào)發(fā)展，讓居民可以根據(jù)自身需求和經(jīng)濟能力，自由選擇購房或租房作為居住方式，有利于建立更加健康、可持續(xù)的住房體系。

“租購同權(quán)”是落實租購并舉制度的具體體現(xiàn)。嚴格來講，所有權(quán)和租賃權(quán)是不同的民事權(quán)利，不能混為一談，此處所提及的“租購同權(quán)”，指的是購房者和租房者在獲取公共服務方面有著同等地位。

2017年，廣州市率先提出“保障租購同權(quán)”,明確規(guī)定符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益。2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利”，標志著“租購同權(quán)”的內(nèi)涵進入中央層面的政策表述體系中。此次《住房租賃條例》的出臺，意味著我國“租購同權(quán)”從單純的政策導向，正式邁入法治化的嶄新階段。

構(gòu)建生育友好型社會

經(jīng)濟壓力影響著青年群體的婚育意愿。中國科學院心理研究所發(fā)布的《2023-2024年普通成年人與大學生婚育觀調(diào)查報告》顯示，不愿結(jié)婚的普通成年人中，67.7%的人工資在5000元以內(nèi)。

經(jīng)濟壓力衍生出來的住房壓力，加劇婚育難度。中國青年報社社會調(diào)查中心2023年發(fā)布的一項調(diào)查結(jié)果顯示，在1512名35歲以下的受訪青年中，明確表示結(jié)婚時要有自己住房的達67.1%。在住房租賃市場不夠完善的前提下，擁有自己的住宅仍然是多數(shù)青年默認的婚姻必要條件。

一方面是對于穩(wěn)定住所的追求、對于子女教育等公共資源的預期性需求，另一方面是與收入不相匹配的房價水平，多種因素相加，讓不少青年“望房興嘆”，在婚育道路上止步不前。

此次《住房租賃條例》對規(guī)范基本居住環(huán)境、保障租房資金安全、提供糾紛解決渠道等方面作出規(guī)定，完善住房租賃市場。同時，該條例大力推進“租購同權(quán)”。

去年10月，國務院辦公廳發(fā)布文件，將“因地制宜逐步使租購住房群體享有同等公共服務權(quán)利”作為加快完善生育支持政策體系、建設(shè)生育友好型社會的舉措之一。目前，已有多地出臺相關(guān)舉措推進“租購同權(quán)”，如北京市政府就于2025年7月31日明確提出，要保障符合條件的公共租賃住房群體與購房群體在義務教育階段享有同等入學權(quán)利。

維護長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系

貝殼研究院2021年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃周期較短，租客在一間住房內(nèi)平均租住時間長度僅有8個月左右。頻繁變更的租賃關(guān)系，提高了承租雙方的租賃成本、生活成本，也不利于相關(guān)部門維護市場交易秩序。

民法典站在維護承租人權(quán)益立場，規(guī)定了房屋承租人在租賃期限屆滿后享有優(yōu)先承租權(quán)，實質(zhì)上起到促進承租雙方延長履約的作用。此次《住房租賃條例》更是釋放出維護長期穩(wěn)定租賃關(guān)系的鮮明信號。該條例第十三條規(guī)定：住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應的基本公共服務。

該條款把“連續(xù)履約”與“政策紅利”直接掛鉤，一方面為出租人提供優(yōu)惠，鼓勵其從“賺快錢”轉(zhuǎn)向“做回頭生意”，另一方面為實現(xiàn)“租購同權(quán)”設(shè)置一定門檻，形成對長期租賃行為的制度激勵，實現(xiàn)承租雙方“雙向奔赴”。

為“租購同權(quán)”設(shè)立前提條件，也有利于緩解優(yōu)質(zhì)公共服務資源相對稀缺問題，體現(xiàn)出政策制定者兼顧理想與現(xiàn)實的雙重考量。在實踐中，已有部分省份將連續(xù)租房和子女教育掛鉤，如北京市西城區(qū)規(guī)定，非本市戶籍無房家庭兒童入學的，需符合在西城區(qū)租房并居住一年以上等規(guī)定。

當租房生活也能獲得穩(wěn)定、體面、可預期的公共服務，住房也將進一步回歸居住屬性。想實現(xiàn)真正同權(quán)，還需要相關(guān)部門在土地、財政、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域持續(xù)投入。只有當租客敢維權(quán)、房東愿長租、企業(yè)能盈利、政府可承受，租與購才能真正同權(quán)。