半月談評論員 文愛華

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”今年政府工作報告再次強調“租購并舉”“發展長租房市場”，這無疑是解決住房難題的一劑良藥。

不過當下，住房租賃市場仍然存在不少短板，沒有充分發揮其應有的作用。

一是空置現象嚴重。部分購房者以投機為目的持有房產，部分房地產企業庫存較多。大量房主沒有住房租賃相關經驗和時間精力，且房主買入的多數是毛坯房，缺乏直接出租的條件，導致大量房屋空置，造成社會資源的極大浪費。

二是居住體驗差。目前租房主要由個人房東提供，個人房東在住房出租前一般不會對住房進行裝修和升級，致使租賃住房品質不高，甚至存在安全隱患。

三是租購同權落實情況不一。近年來，國家逐步推進租房居民在基本公共服務方面與買房居民享受同等待遇，但在實際執行過程中，因政策細則不明確或歧視性執行，租房居民權益難以得到平等保障。

四是管理較為混亂。缺乏專門的管理機構，市場化平臺在身份認證、信息核實等方面缺乏約束性，導致黑中介、虛假房源、惡意違約等亂象叢生。“群租房”現象屢禁不絕，120平方米左右的住房被隔斷成6到8間小房屋，客廳、餐廳甚至陽臺都被改造成房間，導致安全隱患、合同糾紛等問題頻發。

如此住房租賃市場，顯然難以緩解新市民和年輕人普遍性的住房痛點，亟須多方面發力加以規范。

長沙市一處公租房

要加大租賃行業監管力度。加快推進住房租賃條例的立法出臺，解決當前規范住房租賃的行政法規缺失問題，并以此為抓手，整治各類市場亂象，保障租賃雙方權益，穩定租賃關系；構建全面的網簽備案制度，加強個人房東、中介機構、租賃企業分類分級管理，防范“二房東跑路”等風險；由住建部門牽頭，鼓勵相關企業尤其是科技實力強的金融機構參與，共同搭建“數字房產”系統，以便各類事項在線上快速實現“一網通辦”。

要推進租賃賦權的整體性治理。部分地方政府基于自身利益考慮，可能對租賃賦權積極性不夠，因此必須強化“頂層設計、高位推動”。同時，要克服租賃賦權政策的“碎片化” 傾向，將其與戶籍制度、社會保障政策、公共服務供給、城市治理需求結合起來，實現戶籍、住房、教育、醫療等制度整合與無縫對接，構建較為完善的政策體系。

從現實來看，部分群體只希望獲得基本的居住空間，不愿意享受與購房者完全相同的公共服務獲得權，并為這些權利買單。因此，可以在明確租購同權價值取向和最終奮斗目標的前提下，分步驟、分層級推進租賃賦權。各地應結合資源稟賦情況，對基本公共服務進行全面梳理，制定權利清單，制定工作實施方案，有序試點推廣。部分權益可以設置一定的租賃期限制起點，從政策上鼓勵長租長住。對于部分稀缺的公共服務資源，比如優質學校就近入學等，可以采取房東向租房者進行權利讓渡的方式來進行。

要鼓勵發展機構化長租房。長租即長住，長住即安家。發展機構化長租房有利于改善居住體驗，解決新市民、青年人等群體的住房難題。要支持專業化住房租賃企業發展，逐步提高機構化長租房占比，形成 （政策性）保障房與（市場化）機構長租房“兩條腿”共同發展的格局。可以按照出租時間長短予以不同程度的稅收優惠，鼓勵長租房；在房產稅試點過程中，對出租、空置的房產進行適當區分，增加空置住房的持有成本。（作者系全國人大代表、建設銀行湖南省分行行長）

來源：《半月談》2022年第6期 原標題《補齊住房租賃市場短板》